Los principios relativos a la utilización de la tierra están profundamente ligados a cuestiones económicas, tales como los mercados, la oferta, la demanda, etc. La valuación de los bienes raíces incluye tanto el inmueble en sí, como los derechos intangibles derivados del mismo. Los principios fundamentales son:
PRINCIPIO DE CAMBIO:
Nada permanece estático, el futuro más que el pasado es de primera importancia en la estimación del valor. Por lo que es necesario definir la fase de vida cíclica en que se encuentra el inmueble que se valúa.
Todo bien raíz está caracterizado por tres etapas:
1. Integración (Desarrollo).
2. Equilibrio (Estado estático).
3. Desintegración (Decadencia).
PRINCIPIO DE REGRESIÓN:
Este principio se basa en que entre dos propiedades diferentes el valor de la mejor puede ser afectado adversamente por la presencia de otra de menor valor. Y, también, en que una propiedad de menor valor pueda tener un precio incrementado, debido a la proximidad de propiedades de mayor valor.
PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN:
Establece la posibilidad de que un bien o servicio puede ser reemplazado por otro idéntico o similar en lo que se refiere a sus capacidades, aspecto, tamaño, forma, amenidades, estado físico, entre otros. En este sentido, puede fijarse el valor del bien a partir de la consulta de los precios de adquisición de aquellos que pueden sustituirlo.
CUANDO UNA PROPIEDAD PUEDE SER FÁCILMENTE REEMPLAZADA POR OTRA.
SU VALOR TIENDE A SER IGUAL AL COSTO DE ADQUISICIÓN DE UNA PROPIEDAD EQUIVALENTE.
PRINCIPIO DE MEJOR Y MAYOR USO PRODUCTIVO:
El mayor uso productivo de una propiedad determinada es el uso al cual es apta la propiedad y que por él habrá una demanda idónea en un futuro razonable cercano, y que por los servicios que preste se obtenga el mayor rendimiento, ya sea en términos de dinero o en términos de uso. El uso presente de una propiedad no siempre puede ser el mejor.
Los bienes raíces son valuados en términos de su mayor y mejor uso, que pueda ser o no ser, su uso actual.
Edificaciones obsoletas física y/o económicamente, demeritan el valor de un terreno. Demeritan el valor de un terreno si su valuación se realiza bajo este principio, las construcciones carecerán de valor y aún deberá tomarse en cuenta el costo de su demolición.
El terreno como si estuviera baldío.
Solo usos que son físicamente factibles
Solo usos redituables.
El uso que permite pagar u obtener el precio mal alto.
PRINCIPIO DE BALANCE O EQUILIBRIO:
El valor se establece y se mantiene cuando hay equilibrio, tanto en la cantidad como en la ubicación de los inmuebles.
La pérdida de valores puede resultar si hay menos servicios de los que el vecindario necesita, o más servicios de los que el vecindario puede soportar. Una ruptura del equilibrio tiende a destruir valores
REFLEJA UNA ARMONÍA ENTRE LA OFERTA Y LA DEMANDA.
UN CAMBIO ENTRE ELLAS AFECTARA EL VALOR.
PRINCIPIO DE INCREMENTO Y DECREMENTO DE LA RETRIBUCIÓN:
El valor de una propiedad está determinado por el balance de los tres factores de la producción, que son:
1. Trabajo (Salarios).
2. Organización (Gastos de operación).
3. Capital (Interés).
El trabajo es el primer factor que debe ser retribuido; los gastos de operación deben ser pagados después. El remanente del ingreso bruto va a satisfacer el capital y la tierra. Con el aumento de los montos destinados a los factores de la producción, se incrementa el valor hasta un punto determinado, a partir del cual el aumento en los montos destinados a los factores no logra incrementos al valor, proporcionales a la inversión. Un ejemplo de la aplicación de este principio es el cultivo de tierras agrícolas. Por encima del punto en el cual los agentes de la producción están en balance, el aumentar cantidades de fertilizantes y trabajo redundará en mayores retribuciones, hasta un momento tal en que los rendimientos adicionales serán progresivamente menores que el incremento en el costo de producción.
PRINCIPIO DE CONTRIBUCIÓN:
Este es el principio del incremento y decremento de recuperaciones, aplicado a una o varias partes de una propiedad. Este principio afirma que el valor de un factor individual en la producción depende de qué tanto contribuye al valor total con su presencia, o bien qué tanto baja el valor de la propiedad con su ausencia. Una aplicación de este principio es la valuación de lotes con varios fondos. El valuador debe estimar el valor del lote tomando en cuenta la profundidad que éste tenga, en relación con los lotes tipo en el área, así, por ejemplo, un lote con mayor profundidad que la del lote tipo, o con menor profundidad podría hacer inaprovechable una parte de dicho terreno.
EL COSTO DE LAS MEJORAS NO CONTRIBUYE, EN LA MISMA MEDIDA, AL VALOR FINAL DE UN BIEN RAÍZ.
LA INADECUACIÓN O GASTO EXCESIVO DE LAS MEJORAS, ORIGINA QUE UN INMUEBLE NO SE PUEDA VENDER EN UNA CIFRA IGUAL O MAYOR A SU COSTO ORIGINAL, MAS EL DE LA INVERSIÓN ADICIONAL.
PRINCIPIO DE COMPETENCIA:
Un exceso en las utilidades atrae competencia, y la competencia frecuentemente destruye las utilidades. El exceso de utilidades así considerado por el valuador es el monto remanente, después de satisfacer a los cuatro agentes de producción. Así, por ejemplo, un área con características predominantemente residenciales en donde se produzca una excesiva utilidad para el constructor, atraerá a constructores competidores, y la competencia puede llegar a un punto en el cual ninguno de los constructores obtenga beneficio.
LA GANANCIA ÁNIMA A LA COMPETENCIA.
LA GANANCIA EXCESIVA PRODUCE COMPETENCIA RUINOSA. (EXCESO DE OFERTA)
PRINCIPIO DE CONCORDANCIA:
A fin de llegar a su máximo valor, la tierra deberá ser utilizada de tal forma que sean sus mejoras o construcciones acordes a las del vecindario en que se encuentra.
Las residencias en un área determinada deben ser similares en tamaño, edad, condición y estilo, y las familias que las habitan, de condiciones económicas y sociales similares.
PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN:
Establece que el valor presente del bien se sustenta en los beneficios futuros que pueden retribuir su uso o explotación, así como en los costos y gastos asociados con dicho uso o explotación.
EL VALOR ACTUAL DE UN INMUEBLE ES UNA MEDIDA DE LOS BENEFICIOS FUTUROS.
EN ESTE PRINCIPIO SE BASA EL ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE INGRESOS O RENTAS.
PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO:
Establece que el valor comercial del bien debe determinarse con base en el uso probable más apto, que sea físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido y financieramente factible, de manera que se establezca el valor más alto.
PRINCIPIO DE OFERTA Y DEMANDA:
La demanda para un bien económico, está limitada por los ingresos, los precios y los gustos. La posibilidad de financiamiento, que los demandantes tengan para satisfacer sus necesidades, es una forma de aumentar los ingresos o de disminuir los precios.
La oferta se integra por la disponibilidad de las mercancías, al igual que otras mercancías.
Establece que la escasez influye en las fuerzas económicas de la oferta y la demanda y que cuando la oferta supera a la demanda existe disminución en el nivel general de los precios de bienes o servicios específicos, mientras que cuando ocurre lo contrario, éste aumenta. Este principio señala la existencia de una relación inversa entre la oferta y el precio, así como de una relación directa entre la demanda y el precio.